劉作時律師 0918713101

標題: 交易性貶值 [打印本頁]

作者: sec2100 時間: 2017-5-18 10:23
標題: 交易性貶值
另
按，損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係
損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況
悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠
償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原
狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以
填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（參見最高法
院104年度台上字第523號、104年度台上字第2391號、101年
度台上字第88號、93年度台上字第381號、92年度台上字第2
746號裁判意旨）。

g1 宜蘭 104建11

作者: sec2100 時間: 2017-5-18 10:32
又損害賠償之目的在於填補所生之損害
，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故
發生後之變動狀況悉數考量在內，於物被毀損時，被害人除
得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回
復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦
得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原
狀等情，亦經說明在前。

g1 yl 104建55

作者: sec2100 時間: 2017-5-18 11:44
本帖最後由 sec2100 於 2017-5-18 12:05 編輯

原告雖據此主張其得主張之減少價金數額，
應為估價報告書認定之「交易性價值減損」及鑑定報告書認
定之「物理性價值減損」加總。然按損害賠償之目的在於填
補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態
，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀
損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性
貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少
之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回
復物之價值性原狀，雖據最高法院著有104 年度台上字第52
3 號判決、104 年度台上字第2391號判決意旨可供參照，惟
得同時請求物理性及交易性價值減損，必以二者現實上可能
合併發生為前提，查本件依鑑定報告書所載，不建議補強修
復，而認以拆除重建為佳，業如前述，而具有混凝土氯離子
含量及結構不安全瑕疵之房屋，經全部拆除重建後，新建房
屋即不會再延續舊有瑕疵房屋之污名，而不具有交易性價值
減損，此非如上開最高法院判決之案例事實，均係因臨房施
工導致房屋毀損，縱經修復仍可能在交易市場上被認為有安
全疑慮，自不得比附援引；同理，如選擇不拆除房屋，而以
現狀繼續居住或處分，則因未經拆除重建，而無鑑定報告書
所述建築物使用年限上之損失可言，即無物理上價值減損存
在，是就原告得向被告莊旻恒請求減少價金之數額，本院認
為僅能就物理性價值減損或交易性價值減損為擇一請求。審
酌系爭房屋為5 層樓之公寓，各層區分所有權人不一，在決
定是否拆除重建之整合上應有相當難度，認以交易性價值減
損，即估價報告書所認定之污名價值減損金額1,358,127 元
，做為本件原告得請求減少價金之數額，較為妥適。
G1 NTPE 104訴989 (被告bar為張志朋)

況系爭契約書第7 條第5 項亦已約定：「乙方保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全之虞、輻射屋等）。」等語（見本院卷一第9 頁反面），顯然出賣人即被告莊旻恒對於系爭房屋不具有氯離子過高併同結構有安全之虞之瑕疵已為保證，依前揭民法第355 條第2 項前段之反面解釋，縱或原告有何未依約檢測房屋氯離子含量之重大過失，被告莊旻恒就此事項既已保證無瑕疵，仍應就瑕疵負擔保之責，原告自得依民法第359 條之規定請求減少價金。

作者: sec2100 時間: 2017-5-25 20:52
次按，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃
  物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人於租賃關
  係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生
  產狀態，返還出租人，民法第432條第1項、第455條各有明文
  ，可認承租人於租賃期間中應盡維護租賃物合於使用、收益狀
  態之義務，並於租賃期間屆滿時返還出租人，則該租賃物之返
  還狀態，不惟於物理上，於經濟價值上當無較出租人交付承租
  人之狀態有所減損，始謂承租人已合於租賃契約所表彰之目的
  ，已盡保管並返還租賃物之原本狀態予出租人之義務。查系爭
  建物因系爭事件固無物理上損害，即無技術性貶值。然而，以
  一般大眾社會經驗，對於此類事件發生後心理上仍會受到影響
  ，心理因素影響社會行為，對於系爭建物使用收益或處分造成
  損失，則系爭建物仍承受殘餘的污名價值減損，即「交易性貶
  值」。依現行不動產交易法規及交易慣例而言，所有權人於交
  易時有告知之義務，因此系爭事件之揭露，對企業主投資建廠
  、營業單位設置或承租人之租賃選擇，在心理層面具一定影響
  。基於競爭與替代原則，於相同價格下，發生工安事件之不動
  產與未發生工安事件之不動產，市場性選擇仍以未發生工安事
  件之不動產為優先，相對而言曾有工安事件之不動產市場價值
  會有減損，有本院囑請兩造合意選定之社團法人新北市不動產
  估價師公會鑑定而作成之估價報告（下稱系爭報告【見外放證
  物】）附卷可憑（見系爭報告第13至14、27、33頁），可認系
  爭事件確實使得系爭建物之市場價值遭減損，則被告所返還原
  告之系爭樓層因系爭事件之存在，使得所屬系爭建物之整體在
  經濟上價值遭減損，雖系爭建物在物理上未因之有所毀損，然
  被告未能以原告交付系爭樓層之經濟價值上之原狀返還原告，
  依上說明，原告主張被告未依債之本旨履行兩造間就系爭樓層
  訂立之租賃契約而屬不完全給付，即為有據。

G1 tpe 104訴4761決

作者: sec2100 時間: 2017-6-13 08:05
本帖最後由 sec2100 於 2017-6-13 08:11 編輯

按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在
   ，但其內容已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為
   標的，此觀民法第226條第1項之規定自明。既係以損害賠
   償請求權代替原定之給付，如其給付為特定之標的物，則
   其損害額以該標的物應有之市價計算，自無不當（有最高
   法院84年度台上字第469號判決意旨可資參考）。再按民
   法第226條第1項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任
   ，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償
   責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害
   ，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應
   將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之
   價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，
   債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時
   之市價為準，債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之
   市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（
   最高法院96年度台上字第485號、92年度台上字第829號判
   決意旨參照）。被告黃牡丹簽立系爭同意書時起，即負有
   將系爭學中段390地號等3筆土地應有部分（即附表編號14.
   、18.、）之1/3移轉所有權登記予原告，且其繼承26筆
   土地，除各筆土地應有部分之1/3已贈與原告，竟不思處
   分其餘不動產，以履行對黃正男之債務，致令黃正男聲請
   就該3筆土地強制執行後，已由第三人拍定並辦理所有權
   移轉登記完畢，被告黃牡丹因可歸責之事由，致不能移轉
   附表編號14.、18.、土地應有部分之1/3所有權予原告，
   堪予認定。依上說明，原告得請求起訴時該3筆土地應有
   部分之1/3市價，以核計損害賠償金額。經本院囑託宏宇
   不動產估價師事務所鑑價結果，該3筆土地於本件原告起
   訴時即105年8月9日合理市價合計2,818,788元，有宏宇不
   動產估價師事務所106年2月14日宏宇估南字第1060204號
   函及所附估價報告書附卷可稽。

tn 105訴1678

作者: sec2100 時間: 2021-1-23 23:13
本帖最後由 sec2100 於 2021-1-23 23:26 編輯

按買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。另買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損害賠償之一種，此觀同法第360條規定自明。由是而論，減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量。
另參酌土木公會鑑定報告所載系爭2樓屬氯離子含量超標之補強費用87萬7,835元，推估系爭房屋因有氯離子含量超標之瑕疵有交易價值減損之汙名化損失97萬9,819元（即185萬7,654元-87萬7,835元）（見外置估價報告第4至6頁）。

此外，海砂屋屬於物理上瑕疵且與居住安全息息相關，面臨較為困難的借貸條件，融資困難等因素要件，在市場上資訊揭露度不足之條件下，滿足「瑕疵繼續存在(或有復發之可能性）、具隱蔽性」之要件得以成為「存續性汙名價損」（見估價報告第4頁），且鑑定人亦證稱：「上開估價得到的是交易價值減損，交易價值減損隱含2 項，其一為修復費用（透過物理性的方式來修復），第二是污名化價值減損，而氯離子超標房地在市場上賣方有揭露的義務，此經內政部公告必須在不動產交易說明書揭露，買賣契約書也必須記載，一般消費者看到，通常不買或要求減價，這也就是所謂的污名化價值減損。」（見本院卷第614頁）堪認系爭房屋縱經物理性修復，仍受有汙名化價損之交易性價值貶損，應一併計算為系爭房屋因系爭瑕疵所生之價值貶損，被告抗辯不應一併計算，仍非有據。

作者: sec2100 時間: 2021-6-3 22:42
本帖最後由 sec2100 於 2021-6-3 22:45 編輯

復按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第3項、第215條、第216條第1項定有明文。又損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院93年度台上字第381號判決參照）。

系爭建物因系爭工程施工行為，受有前開損害，且傾斜率達1/355、1/730、1/252之損害等情，業經認定如前，而物經損毀後，縱得修繕回復至受損前之物理狀態，且無安全上之危險，仍可能因市場心理之影響，而減損其交易價值，此於市場上特重安全性之標的物，如房屋、汽車等，尤為明顯，是原告主張系爭房屋雖得修復，然因曾有受損紀錄且傾斜情形無法改善，故交易價值仍有折損，衡情自屬可採。被告雖指臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊認傾斜率未達1/200即無須估算非工程性補償金額云云，然所謂不需估列非工程性補償，僅表示在一般傾斜率未達1/200之情形，因傾斜程度輕微，故在計算補償費用時，得無須估列非工程性補償，尚非指在任何傾斜率未達1/200之情形，均絕無可能造成交易價值貶損，蓋交易價值貶損之原因包含市場之心理因素及評價觀感，未必與結構安全之專業評估標準一致，自仍應依個案實際狀況評估認定，而不能逕依前揭標準否定有交易價值貶損之情形，是被告前揭抗辯，應非可採。

作者: sec2100 時間: 2021-6-3 22:46
本帖最後由 sec2100 於 2021-6-3 23:00 編輯

臺灣臺北地方法院 107 年建字第 67 號民事判決

經查，依大華事務所依中華工商研究院、北市土技公會等鑑定報告，並經估價師就系爭建物之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產現況及系爭建物依最有效使用情況，並採用比較法、收益法等估價方法進行系爭建物之房地綜合體之正常情況價格評估，再以比較法及折現現金流量分析法推算系爭建物之瑕疵情況價格，以推估交易價值減損金額，而認：「本標的因鄰損造成之建物瑕疵，從修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性及融資困難度等，五個面向來看本標的是否具有污名化效果。依鑑定報告顯示本勘估標的預期修復完善度有一定成效；在資訊揭露度方面，經修復後不容易直接觀察得知，然市場上較少標的為鄰損瑕疵建物之相關資訊流通，依內政部公告之『不動產說明書應記載及不得記載事項』並無強制揭露鄰損造成建物瑕疵等情事，然因標的已鑑定有鄰損造成之瑕疵，在交易習慣上多會加註標明避免後續爭訟，故資訊揭露度屬中等，此外由於勘估標的區域附近替代產品眾多，因此當買方有其他替代選擇下，會規避有瑕疵問題之標的，因此在資訊揭露度及市場替代性二方面，可能造成污名化效果。在融資困難度方面，銀行對此類瑕疵物件多採取保守策略，儘量避免承貸瑕疵物件，或以降低放款成數方式來減少銀行承擔之風險，故就融資困難度來看，具有污名化效果。綜上，本勘估標的因鄰損造成建物瑕疵，經修復後仍可能會發生污名價值減損，故應有一定程度之交易價值減損。」（大華事務所鑑定報告第23頁），是系爭建物經修復後，仍會存有交易性價值貶值即污名化之瑕疵存在，故原告請求被告給付系爭建物之交易價值減損，自屬有據。

作者: sec2100 時間: 2021-9-7 08:07
本帖最後由 sec2100 於 2021-9-7 08:14 編輯

臺灣高等法院 109 年上字第 308 號民事判決

原審送請宏大估價師事務所針對系爭房屋於105年7月14日正常市場交易價格及發生系爭事故後是否有價值減損進行估價鑑定，經鑑定結果，價值減損金額為90萬4507元等情，有不動產估價報告書存卷可參，堪認楊淑娟主張因童雅玲自殺死亡情事造成系爭房屋價值跌落達90萬4507元，此等價值貶損與童雅玲前述故意背於善良風俗之自殺行為之間，具有相當因果關係。童雅玲跳樓自殺死亡之事故，雖未造成系爭房屋外觀形體毀損或任何物理性變化，亦未造成系爭房屋使用功能減損或喪失，就本於所有權而出租房屋或出售房屋之權能本身，並未受侵害，僅使系爭房屋之交易價格減低（或出租收益減少），關於此項房屋交易性貶值，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額），非屬所有權之權能受侵害，而應屬純粹經濟上損失。則楊淑娟援引民法第184條第1項後段規定，主張童雅玲構成侵權行為，使其受有純粹經濟上損失等情，即屬有據，楊淑娟進而主張簡竹君等3人應於繼承童雅玲之遺產範圍內負連帶損害賠償責任等情，自屬有理。

歡迎光臨劉作時律師 0918713101 (http://www.lawshare.tw/)