善良管理人之注意義務

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債權人為求其債權滿足而處分擔保物，不能視同無償，其利益狀態與一般擔保物權人無殊，應以善良管理人之注意為之(民法第881條第1項參照)，尚非結果責任。其處分之標的為不動產者，須審酌債權人有無踐行合理估價、徵詢債務人意見之程序，所採變價方式、議價過程與一般慣例是否相符，及開始變賣已經過之期間並其他影響相關因素，綜合判斷其有無盡善良管理人之注意。

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查系爭房地原為被上訴人所有，被上訴人於91年6月7日將之移轉登記予上訴人，目的在擔保上訴人及其母劉振坤對被上訴人之債權，上訴人於108年3月15日以800萬元將系爭房地出售予黃四川，嗣並為所有權移轉登記，為原審認定之事實，上訴人於事實審並一再抗辯：伊於107年12月17日即已告知被上訴人將以800萬元出售系爭房地，被上訴人未曾反映價格過低，有律師函可稽(見一審卷一第419至420頁、第433至434頁)等語。是上訴人前開變賣取償行為，對被上訴人是否負損害賠償責任，須就上開應審酌事項，並上訴人通知被上訴人出售價格後未置可否之態度，客觀上是否足令上訴人信賴其已同意該售價等情狀，綜合判斷其有無過失。

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倘上訴人有過失，其所稱被上訴人對售價未曾反對乙節，亦非不能認係上訴人抗辯被上訴人與有過失，據之斟酌賠償數額減輕。原審未遑審究上訴人有何違反注意義務之具體情事，徒以系爭房地售價偏低之結果，逕認上訴人處分系爭房地有過失，並謂被上訴人未反對800萬元之售價，無從為有利上訴人之認定，爰為不利上訴人之論斷，自有未合。
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上訴人係透過被上訴人鄭惟湘之南北不動產小港加盟店而購買系爭房地，上訴人、鄭惟湘成立仲介居間契約（下稱系爭居間契約），而鄭惟湘於銷售廣告單上標示「總建坪41.34 坪」，核與實際面積不符，鄭惟湘未善盡不動產經紀業者及居間人之善良管理人注意義務，核實調查系爭建物實際面積是否與地政登記資料相符，違反屬保護他人法律性質之不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第21條第3項規定，依系爭管理條例第26條第2項規定、民法第184條第2項及第227條第1項適用第226條第1項規定

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《不動產經紀業管理條例》第21條第3項規定：
經紀業或經紀人員有下列各款行為之一者，處新臺幣10萬元以上300萬元以下罰鍰：
藉不動產仲介或代銷業務，收取差價或報酬，超過法定或約定之限制。
故意隱瞞重要事項，或提供不實資訊，或有其他欺罔行為，致損害於交易當事人之權益。
... (其他情形)