欠租及終止租約及違約金

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按民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。次按系爭租約第6條第1項約定：「乙方（即上訴人）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」（見原審卷第33頁）。經查上訴人自111年6月15日起未按月給付租金已達10期，總計積欠26萬元，為上訴人所不爭執（見原審卷第70頁）。被上訴人先後於111年9月5日、111年9月16日、111年10月31日、111年11月5日、111年12月11日以社群通訊軟體
　　LINE催告上訴人給付租金，並於112年2月13日催告上訴人以112年2月14日為最後期限（見原審卷第35至47頁），被上訴人復於112年3月3日向原審提起本訴，主張以起訴狀繕本之送達，為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第9、21頁），則綜合上開一切情狀，解釋被上訴人之真意，顯然係以起訴狀繕本之送達，為催告上訴人給付租金之意思表示。從而被上訴人復於112年4月14日原審言詞辯論期日再為終止系爭租約之意思表示（見原審卷第21、57、70頁），即應認為上訴人經催告後已逾相當期間仍不給付租金，系爭租約業於112年4月14日經被上訴人合法終止。被上訴人此部分主張，應屬有據。上訴人雖辯稱：被上訴人曾於112年3月13日表示同意續租云云（見原審卷第70頁），為被上訴人否認，且上訴人就此並無舉證以實其說，是其所辯，並不足採。

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被上訴人雖主張：上訴人給付租金之義務，與被上訴人返還保證金之義務，並無對待給付關係，上訴人不得主張同時履行抗辯云云。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。押租金之性質屬於物之擔保，押租金契約為獨立於租賃契約之從契約，其擔保範圍包括租賃關係終了後、租賃物返還前所生之債務（參照黃立主編，民法債編各論﹝上﹞，吳秀明著，第395至397頁，91年初版第1刷）。經查系爭租約第3條第2款既約定，保證金5萬6,000元於租賃關係消滅、交還房屋時，無息返還，足見該保證金之目的在於上訴人履行因系爭租約所生之債務，核其性質屬於押租金，則依上說明，於系爭租約經被上訴人合法終止後，該保證金當然發生抵充欠租之效力。故被上訴人之主張，並不足採。

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經查兩造訂立系爭租約，約定租金為每月2萬6,000元，上訴人自111年6月15日起即未按月給付租金，為兩造所不爭執，則被上訴人依約請求上訴人給付自111年6月15日起至112年3月15日止所積欠租金之26萬元，並加計法定遲延利息，即屬有據。次查系爭租約第3條第2款約定：「保證金新台幣5萬6,000元，於租賃關係消滅，交還房屋時，無息返還。」（見原審卷第33頁），上訴人業於締約時如數給付，為被上訴人所不爭執。則上訴人辯稱：伊所積欠租金26萬元應扣除保證金5萬6,000元等語，應屬有據。故被上訴人僅得請求上訴人給付扣除保證金後之租金餘額20萬4,000元。

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⒋給付違約金部分：　
　⑴按系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租約期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」（見原審卷第33頁）。經查系爭租約於112年4月14日經被上訴人合法終止後，上訴人迄未騰空遷讓返還系爭房屋，已如前述，則被上訴人請求上訴人自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應依上開約定計算並給付違約金予上訴人等語，固屬有據。

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上訴人辯稱：上開違約金過高，應予酌減等語。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。經查系爭租約第6條第2項約定上訴人應負之違約責任，為按月依房租一倍計算違約金，核其性質屬於損害賠償總額預定性質之違約金，應依被上訴人實際所受損害為準，審酌該項違約金是否過高。次查上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭房屋，所受利益為占有使用本身，被上訴人所受損害則為無法占有使用該屋，上訴人因此應返還相當於租金之不當得利予被上訴人，已如前述。爰審酌被上訴人所受損害已獲填補，復無另行舉證證明其因上訴人違約而受有其他損害，若仍得依上開約定請求按租金一倍計算之違約金，實屬過高等一切情狀，認應酌減上訴人給付被上訴人之違約金為零，始為適當。　

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綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付租金20萬
　　4000元及自112年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付2萬6,000元，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，應予准許。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依兩造聲請為准免假執行宣告，核無違誤。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。另上訴人請求廢棄原判決所命其給付租金與違約金部分，固為一部有理由，然本件被上訴人係以一訴附帶請求給付租金與違約金，依修正前民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其訴訟標的價額，仍應命由上訴人負擔全部訴訟費用，附此敘明。

民法179條用在終止前及終止後的無權使用相當租金兩個部分，是否允當?